Viventium Capital Partners Fund 1 C.V.

Viventium Capital Partners Fund I C.V. is het eerste fonds dat de Laarse boutique Viventium Capital Partners onder een eigen geregistreerde beheerder heeft opgezet, na zes eerdere vastgoedvehikels sinds 2016. Het belegt in niet-beursgenoteerd binnenstedelijk vastgoed in Nederland — woningen en winkel- of bedrijfsruimte in centra als Rotterdam, Bussum, Hilversum, Laren en Doetinchem — langs twee sporen die de fondsovereenkomst uit elkaar houdt: passief houden voor de huur, en actief verbouwen en verkopen.

Minimum, commitment en kapitaalstortingen

De fondsovereenkomst noemt een minimaal commitmentCommitmentHet totale bedrag dat een belegger toezegt te storten in het fonds. Wordt niet in één keer betaald — de beheerder roept het in tranches op (capital calls) naarmate er deelnemingen worden gekocht. Het commitment is de basis voor de fee-berekening en de winst­verdeling. van € 1.000.000 (art. 4.2), maar laat de beherend vennootGeneral partnerDe partij die het fonds beheert, de beleggingen selecteert en aansprakelijk is voor het beleid. Deelt mee in de winst via carried interest en legt doorgaans zelf een bedrag in (het GP-commitment). Tegenhanger van de limited partners, die kapitaal leveren maar niet besturen. een lager bedrag accepteren zolang het niet onder € 100.000 komt — de WftWftWet op het financieel toezicht. Het Nederlandse wettelijke kader voor financieel toezicht, waaronder regels voor prospectussen en de €100k-vrijstelling.-vrijstellingsgrens. De investeerderslijst bij de overeenkomst laat zien dat de kleinste toezegging precies dat bedrag is; de bodem was dus ook de praktijk. De eerste stortingEerste trancheHet deel van uw commitment dat u bij ondertekening direct stort. De rest wordt later opgevraagd naarmate de beheerder deals sluit. Bij fondsen die onder de €100k-vrijstelling worden aangeboden is de eerste tranche doorgaans precies die € 100.000, ook als u meer toezegt. bedraagt altijd minimaal € 100.000 (art. 6.2). Het kapitaal wordt in delen opgevraagd naarmate er panden worden gekocht: bij de eerste closing van 20 juli 2023 ging direct circa 65% van de toezegging over, medio september 2023 volgde een tweede stortingCapital callHet verzoek van de beheerder om een deel van uw toezegging over te maken. U stort dus niet in één keer, maar in tranches wanneer het fonds investeringen doet — meestal met enkele weken opzegtermijn. van circa 20%, en in februari 2024 was het kapitaal van de eerste ronde volledig geïnvesteerd. Wie in de tweede of derde closing instapte, betaalde 8% per jaar egalisatierente over zijn inhaalstorting; die ging naar de eerdere deelnemers.

Het fonds mag verkoopopbrengsten tijdens de investeringsperiode opnieuw beleggen, of uitkeren en het uitstaande commitment met datzelfde bedrag weer verhogen (art. 7.6). Daarom kunnen er ook ná de finale closing van 30 augustus 2024 nog stortingen volgen: per juli 2026 stond volgens de beheerder € 3,1 miljoen aan op te vragen kapitaal open.

Twee sporen: passief en actief

De passieve strategie koopt langjarig verhuurd vastgoed om het te houden, met als hoofddoel direct rendementDirect rendementHet deel van het rendement dat uit exploitatie komt — huur na kosten en rente — tegenover het indirecte rendement, dat uit waardestijging komt. Bij vastgoed en landbouwgrond is die splitsing gebruikelijk; het directe deel is het cijfer waarop een belegger die inkomen zoekt daadwerkelijk kiest. uit huur. Die panden zitten in aparte commanditaire vennootschappen — Midden Nederland Vastgoed I C.V. en, sinds de verkoop van 010 Stadscentrum I C.V. aan een derde in december 2025, Maassteen I C.V. voor wat er in Rotterdam achterbleef. De actieve strategie koopt panden met optimalisatiepotentieel — splitsen, renoveren, optoppen, een sociaal verhuurde woning die vrijkomt naar de vrije sector brengen — en verkoopt ze na een korte houdperiode weer. Die zitten in Viventium Capital Partners Fund I Holding Coöperatief U.A.CoöperatieRechtspersoon met leden in plaats van aandeelhouders; bij fondsen vrijwel altijd een coöperatie U.A. (uitgesloten aansprakelijkheid). Niet fiscaal transparant: de coöperatie betaalt zelf vennootschapsbelasting. Voor een belegger die via een BV of NV meedoet is het verschil met aandelen wezenlijk — lidmaatschap van een coöperatie telt altijd als deelneming, ongeacht de omvang van het belang, terwijl voor aandelen een drempel van 5% geldt.

De fondsovereenkomst begrenst beide sporen: minimaal 50% van het gestorte kapitaal moet in woningen zitten, geen object mag meer dan 20% van de commitments beslaan, en het fonds belegt uitsluitend in Nederland en nooit in beursgenoteerde effecten (art. 7.2 en 7.3). Het laatste portefeuilleoverzicht dat wij hebben, van vóór de verkoop van de Rotterdamse portefeuille in het najaar van 2025, telde 33 objecten met 199 units, waarvan 185 verhuurd, tegen een aankoopfactor van 13,95 keer de jaarhuur. In het tweede kwartaal van 2026 kocht het fonds voor € 4,8 miljoen zes nieuwe objecten met een taxatiewaarde van € 5,4 miljoen, en stonden er drie voor € 11,4 miljoen op de rol.

Rendement en uitkeringen

Het fonds keert per kwartaal uit wat de panden netto aan huur opleveren, plus de winst op verkopen uit het actieve spoor. De beheerder prognosticeerde in februari 2024 een netto direct rendement van 7,1 tot 9,2% over 2024, oplopend naar 9,1 tot 10,4% in 2026 — gerekend over de kapitaalstortingen, na kosten en vergoedingen, bij 50 tot 55% financiering tegen 4,85% rente. De fondsovereenkomst zelf noemt geen streefrendement.

Wat er werkelijk uitging staat in de jaarrekening: € 1.822.460 over 2024 en € 3.584.043 over 2025, in dat laatste jaar inclusief de winst op de verkoop van de Rotterdamse portefeuille. Het fondsresultaat na kosten was € 2,37 miljoen over 2024 en € 1,92 miljoen over 2025 — 9,4% respectievelijk 6,7% van het gemiddelde eigen vermogen. In 2026 keerde het fonds € 420.000 uit over het eerste kwartaal en € 301.000 over het tweede, als voorschot en nog niet gecorrigeerd voor carried interestCarried interestAandeel van de beheerder in de winst boven de hurdle. Klassiek 20% — vandaar "2 & 20" (2% management fee, 20% carried). en prestatievergoeding.

De verdeling volgt per spoor een eigen trap. Op de passieve beleggingen ontvangt de beheerder een prestatievergoeding zodra een deelnemer zijn stortingen plus 6% per jaar (samengesteld) terug heeft: eerst een catch-upCatch-upMechanisme waarmee de beheerder, na het halen van de hurdle, alle vervolgrendementen krijgt totdat de afgesproken winstverdeling weer in evenwicht is. van 50% tot de vergoeding 20% van de meeropbrengst bedraagt, daarna 20% tot de deelnemer 25% per jaar heeft gehaald, en daarboven een tweede catch-up naar 25%. Op de actieve beleggingen loopt dezelfde trap als carried interest naar Viventium Fund I Carried B.V. Bij ontbinding van het fonds geldt een claw-back: te veel ontvangen carried interest of prestatievergoeding moet terug.

Financiering

De C.V. zelf mag alleen kortlopend lenen, maar de property companies eronder mogen hypothecair financieren tot een loan-to-valueLTVVerhouding tussen het uitgeleende bedrag en de getaxeerde waarde van het onderpand. Lagere LTV = grotere buffer bij waardedaling. van 75% op het moment van aangaan (art. 7.5). Elke financiering staat op zichzelf: een property company geeft alleen zekerheid op zijn eigen panden, het fonds staat er niet voor garant behalve met een pandrecht op de aandelen, en kruislingse zekerhedenOnderpandActiva (vastgoed, vorderingen, aandelen) waarover een pand- of hypotheekrecht is gevestigd ten gunste van de fondsbeleggers. zijn uitgesloten. De beheerder mikte in zijn nieuwsbrieven op 50 tot 55% financiering en rekende daar zijn prognoses mee door. Een actuele fondsbrede loan-to-value publiceert het fonds niet in de stukken die wij hebben; wij tonen er dus geen.

Kosten

De beheervergoeding is geen percentage van het vermogen maar van de huur: 5% van de gerealiseerde huurinkomsten, per kwartaal achteraf (art. 8.8). Bij een aankoopfactor van rond de 14 komt dat neer op circa 0,35 tot 0,45% van het geïnvesteerde kapitaal per jaar; de jaarrekening 2025 telt € 127.542 aan beheervergoeding op € 29,3 miljoen commanditair kapitaal. Daarnaast rekent de beheerder een transactievergoeding van 2% van de netto koopsom bij elke aankoop (art. 8.9) en een verbouwingsvergoeding per unit van € 2.000 tot € 10.000, of 5% van de bouwkosten bij een heel gebouw (art. 8.10). Een instapvergoedingOpzetkostenEenmalige kosten bij toetreden — vaak een percentage van uw toezegging, voor structurering, juridische opzet en plaatsing van de eenheden. Heet in fondsdocumenten ook instapvergoeding, emissiekosten of plaatsingskosten. is er niet; de oprichtingskosten kwamen tot € 200.000 voor rekening van het fonds. De lopende kosten op fondsniveau — administratie, beheervergoeding, bank, advies en de afschrijving van de oprichtingskosten, zonder de prestatievergoeding — bedroegen in 2025 circa 1,4% van het gemiddelde eigen vermogen (2024: 0,8%); de kosten van de panden zelf zitten in het resultaat van de property companies en niet in dat cijfer. Alle vergoedingen zijn exclusief btw.

Alignment van de beheerder

De drie key persons uit de fondsovereenkomst — Jelle Sjollema, David Oyens en Paul Gerrits — committeren samen minimaal 3% van het totale fondskapitaal, op dezelfde voorwaarden als de andere deelnemers (art. 4.4). Vallen twee van hen tijdens de investeringsperiode weg, dan wordt die periode opgeschort tot de deelnemers een vervanger hebben goedgekeurd (art. 9.2). Paul Gerrits is medio 2026 teruggetreden als partner en blijft investeerder in het fonds, zo meldde de beheerder in zijn kwartaalbericht van juli 2026.

Track record

Viventium zette sinds 2016 zeven vastgoedvehikels op en sloot er vier af: RCA1 C.V. (2016, € 15 miljoen, één jaar), RCA2 C.V. (2019, € 65 miljoen, drie jaar), 11.20 ZVO C.V. (2020, € 33 miljoen, drie jaar) en Shepherd Residential (2020, € 24 miljoen, zes maanden). De behaalde rendementen daarvan geeft de aanbieder alleen op aanvraag; wij hebben ze niet gezien en tellen ze dus niet mee. Dit fonds is het eerste onder de in 2022 geregistreerde beheerder Viventium Capital Partners Management B.V. Vraag bij oriëntatie naar de gerealiseerde verkopen uit het actieve spoor en naar de huidige loan-to-value van de passieve portefeuille.

Rapportage en toezicht

De beheerder valt onder het registratieregimeAIFMD-light-registratieLichter registratieregime voor beheerders onder de AUM-drempels. Minder zware rapportage- en bewaardereisen dan een volledige vergunning. van art. 2:66a Wft en heeft geen AIFMD-vergunningAIFMD-vergunningVolledige vergunning onder de Alternative Investment Fund Managers Directive. Verplicht voor beheerders met meer dan €100M AUM (of €500M zonder leverage). Strengste regime.: er is geen bewaarderBewaarderOnafhankelijke partij die de activa van het fonds bewaart en transacties op kasstroomniveau controleert. Onder AIFMD-vergunning verplicht; onder light-regime niet altijd. Niet hetzelfde als de fondsadministrateur. en geen verplichte externe waardering. De fondsadministratieFondsadministrateurDe partij die de boeken van het fonds voert en de intrinsieke waarde (NAV) berekent — doorgaans per maand of kwartaal. Grote namen in Nederland zijn Trustmoore, IQ-EQ, Bolder Group, Citco en AssetCare. De administrateur berekent, hij controleert niet: een oordeel over de jaarcijfers komt van de accountant. Wie de administrateur is, staat in het fondsdocument. en de kwartaalrapportage lopen via Trustmoore, dat per kwartaal de stortingen, het resterende commitment, de uitkeringen en het aantal objecten rapporteert (art. 14.2). De jaarrekening wordt binnen zes maanden na het boekjaar opgesteld naar Nederlands recht, maar is volgens de fondsovereenkomst ongecontroleerd; de exemplaren over 2023 tot en met 2025 dragen geen accountantsverklaring. Het fonds is een besloten C.V. en fiscaal transparant (art. 2.1.2); de actieve beleggingen lopen via een coöperatie, wat de fiscale behandeling van dat deel anders maakt — laat dat door uw adviseur toetsen.