De DD-checklist uitgelegd

Op Fondskompas vindt u onder “Tools” een interactieve DD-checklist — achttien items die u afvinkt tijdens uw eigen due-diligence-proces. De lijst is bewust kort: korter dan een institutionele LPLimited partnerDe belegger in een fonds. Levert kapitaal, deelt in de winst en is aansprakelijk tot ten hoogste zijn toezegging, maar heeft geen zeggenschap over de beleggingen — bemoeienis met het beleid kan die beperkte aansprakelijkheid juist doorbreken.-vragenlijst, langer dan wat een fondssite u zelf voorhoudt. Hieronder waarom elk item erop staat, en wanneer u er redelijk overheen kunt stappen.

Vier groepen, ongelijk verdeeld

De achttien items vallen in vier groepen. Die zijn met opzet niet even groot: waar het meeste misgaat, staan de meeste items.

1. Documenten gelezen (5) — wat heeft u daadwerkelijk doorgenomen?
2. Gesprek met aanbieder (5) — wat heeft u gevraagd, en wat kreeg u terug?
3. Eigen voorbereiding (5) — klopt dit bij úw situatie?
4. Tweede mening (3) — wie heeft er nog naar gekeken?

De eerste twee groepen gaan over het fonds. De derde gaat over u, en dat is de groep die het vaakst wordt overgeslagen terwijl daar de meeste spijt vandaan komt. De vierde is kort omdat hij kort hoort te zijn.

Groep 1 — Documenten gelezen (5 items)

Volledig informatie-memorandum doorgenomen

Niet de samenvatting, niet de factsheet: het hele document. Een memorandum is gemiddeld 50 tot 200 pagina’s. Reken op twee uur en markeer wat u niet begrijpt — die markeringen zijn de agenda voor groep 2.

Participatie-overeenkomst gelezen

Inclusief de transfer- en default-clausules. Hier staat wat er gebeurt als u uw positie wilt overdragen, en wat er gebeurt als u een capital callCapital callHet verzoek van de beheerder om een deel van uw toezegging over te maken. U stort dus niet in één keer, maar in tranches wanneer het fonds investeringen doet — meestal met enkele weken opzegtermijn. niet voldoet. Dat tweede kan betekenen dat u uw hele inleg verspeelt; het is de zwaarste bepaling in het hele pakket en hij staat zelden in het memorandum.

Fonds-overeenkomst gelezen

De fund agreement regelt de verhouding tussen beheerder en fonds: bevoegdheden, vergoedingen, de watervalWatervalDe volgorde waarin het geld wordt verdeeld: eerst uw kapitaal terug, dan de preferred return, dan een catch-up voor de beheerder, dan de winstsplitsing. Of dat over het hele fonds gaat (Europees) of per transactie (Amerikaans) scheelt vaak meer dan het verschil in beheervergoeding. en de gronden waarop de beheerder kan worden vervangen. Wat de aanbieder mondeling over kosten zegt, moet hier letterlijk terug te vinden zijn.

Recent kwartaalrapport van een lopend fonds bekeken

Van dezelfde beheerder, van een fonds dat al draait. Dit is het beste beschikbare bewijs van hoe deze partij rapporteert wanneer het níet in een verkoopgesprek zit: hoe gedetailleerd, hoe tijdig, en of tegenvallers benoemd worden of verdwijnen in een toelichting.

Audit-rapport over het meest recente boekjaar opgevraagd

Vraag de accountantsverklaring op, niet alleen het jaarverslag. Een verklaring met beperking of een wisseling van accountant is een gespreksonderwerp. Zie ook hoe u een track record verifieert — zonder bron is het een claim.

Groep 2 — Gesprek met aanbieder (5 items)

De vijf items in deze groep zijn geen losse vragen maar vijf blokken van samen twaalf vragen. De voorbereiding op het managergesprek werkt ze uit; hier staat waarom ze zo gegroepeerd zijn.

Drie vragen over het track record

Naar de slechtst presterende fondsen, de gewogen netto-IRR over álle fondsen, en het percentage beleggers dat opnieuw instapte. Alle drie zijn zo gesteld dat het gemiddelde er niet achter kan wegduiken.

Drie vragen over deal-flow

Waar komen de deals vandaan, wat maakt deze partij onderscheidend bij het binnenhalen ervan, en hoe breed wordt er gespreid. Een beheerder zonder eigen bronnen koopt wat anderen laten liggen.

Twee vragen over risicomanagement

Waar ligt de beheerder op dit moment wakker van, en wat gebeurt er bij een waardedaling van 25%. De eerste vraag is de eerlijkste die u kunt stellen; het antwoord “eigenlijk niets” is zelf het antwoord.

Twee vragen over kosten

De totale kostenratioTGERAlle jaarlijkse kosten van een fonds samen, als percentage van het vermogen. INREV meet voor institutioneel Europees vastgoed circa 0,9% van de brutowaarde. Fondsen in dit segment liggen daar doorgaans ruim boven: kleiner fonds, dezelfde vaste kosten. over de volle looptijdLooptijdGeplande duur van het fonds, van eerste storting tot finale verkoop. Het genoemde aantal jaren is een streefgetal, geen garantie: veel fondsen kennen verlengingsopties die de looptijd verlengen, en een fonds kan ook eerder eindigen als de portefeuille eerder wordt verkocht. Wij tonen daarom de beoogde looptijd en, waar het memorandum die noemt, het maximum inclusief verlenging. Bij open-end is de looptijd onbepaald. Tussentijds uittreden is doorgaans niet mogelijk of alleen via een secundaire markt. — niet het beheertarief van jaar één — en het type waterval. Of er een catch-upCatch-upMechanisme waarmee de beheerder, na het halen van de hurdle, alle vervolgrendementen krijgt totdat de afgesproken winstverdeling weer in evenwicht is. in zit en of er over het hele fonds of per deal wordt afgerekend, scheelt meer dan het verschil in beheervergoeding. Reken het door in van bruto naar netto.

Twee vragen over uittreden

Bestaat er een secundaire marktSecundaire marktPlatform of mechanisme waar bestaande beleggers hun aandelen kunnen aanbieden aan nieuwe beleggers. Vaak periodiek, soms tegen korting op NAV. voor deze participaties, en wat gebeurt er precies als u een capital call niet voldoet. Vergelijk het antwoord met wat u in de participatie-overeenkomst las.

Groep 3 — Eigen voorbereiding (5 items)

Fiscale gevolgen besproken met een belastingadviseur

CVCVCommanditaire vennootschap. Personenvennootschap met een beherend en stille vennoten. Geen rechtspersoon. Sinds 1 januari 2025 fiscaal transparant: er wordt niet op fondsniveau geheven, de belegger wordt zelf belast voor zijn aandeel in de bezittingen en schulden., BVBVBesloten vennootschap. Rechtspersoon. Voor de belegger niet-transparant: winst wordt eerst belast bij de BV (vpb) voordat een dividend uitgekeerd kan worden. of FGRFGRFonds voor gemene rekening. Contractuele constructie zonder rechtspersoonlijkheid. Sinds 1 januari 2025 alleen nog zelfstandig belastingplichtig als het aan de nieuwe wettelijke definitie voldoet — anders fiscaal transparant. Welke variant geldt, staat in het prospectus of informatiememorandum. maakt uit, en de keuze tussen privé en holding is zelden vanzelfsprekend. Reken de richting eerst zelf door met box 3 versus box 2, en leg de uitkomst daarna voor.

Liquide reserve berekend

Kunt u het volledige commitmentCommitmentHet totale bedrag dat een belegger toezegt te storten in het fonds. Wordt niet in één keer betaald — de beheerder roept het in tranches op (capital calls) naarmate er deelnemingen worden gekocht. Het commitment is de basis voor de fee-berekening en de winst­verdeling. binnen tien werkdagen leveren? Niet het bedrag van de eerste stortingEerste trancheHet deel van uw commitment dat u bij ondertekening direct stort. De rest wordt later opgevraagd naarmate de beheerder deals sluit. Bij fondsen die onder de €100k-vrijstelling worden aangeboden is de eerste tranche doorgaans precies die € 100.000, ook als u meer toezegt.: het hele bedrag. Wie de call niet voldoet, valt terug op de default-clausule uit groep 1.

Exit-scenario doorgenomen

Wat als u na jaar vier tóch geld nodig heeft. Bij vrijwel alle fondsen op deze site is het antwoord “dan heeft u pech”, en dat is een acceptabel antwoord — zolang u het vóór het tekenen geeft en niet erna.

Allocatie-check uitgevoerd

Deze positie hoort onder de 30% van uw vrij belegbaar vermogen te blijven. Dat is een bovengrens, geen richtlijn: bij een illiquide fonds met een looptijd van tien jaar zit de meeste ellende in concentratie, niet in rendement.

Tijdshorizon bevestigd

Kunt u dit geld de volle looptijd missen — inclusief de jaren waarin er niets uitgekeerd wordt. De cashflow-planner laat zien wanneer er wél iets binnenkomt.

Groep 4 — Tweede mening (3 items)

Tweede mening gevraagd

Van een adviseur of iemand die u vertrouwt en die geen belang heeft bij de uitkomst. Uw bankadviseur telt niet.

Optioneel: een gesprek met de aanbieder

Een half uur rechtstreeks met de beheerder van dit fonds, via ons in te plannen en voor u gratis. Wij zitten er niet bij; het gesprek gaat over het fonds dat u zelf koos. Dat is een optie en geen vereiste, en het staat er als optioneel omdat het dat ook is.

Geen van de vijf red flags is onbeantwoord gebleven

De vijf signalen staan uitgewerkt in Voor u tekent. Eén onbeantwoorde red flag is geen reden om af te haken; hem níet gesteld hebben wel.

Wat u kunt overslaan

Is het fonds een kleine fractie van uw vermogen, met een korte looptijd (drie jaar of minder) en een eenvoudige structuur — geen holding, geen buitenlandse jurisdictie, geen gelaagde vergoeding — dan kunt u een deel van groep 3 inkorten en uw tijd op groep 1 en 2 zetten.

Voor een tienjarige toezegging van substantiële omvang geldt dat niet. Loop dan alle achttien af; er zit er geen tussen die u zonder gevolg overslaat.

Op Fondskompas

De checklist staat als interactieve tool op /tools/dd-checklist. Uw voortgang wordt lokaal in uw browser bewaard — niets gaat naar een server — zodat u een memorandum in meerdere sessies kunt doorwerken.

Wij zijn niet uit op een vinkjescultuur. De waarde zit in het doen van elk item, niet in het afvinken. Een vinkje zonder doorlezen is erger dan geen lijst, want het geeft u het gevoel dat u klaar bent.