LTVLTVVerhouding tussen het uitgeleende bedrag en de getaxeerde waarde van het onderpand. Lagere LTV = grotere buffer bij waardedaling. — loan-to-value — is de verhouding tussen de uitstaande lening en de getaxeerde waarde van het onderpandOnderpandActiva (vastgoed, vorderingen, aandelen) waarover een pand- of hypotheekrecht is gevestigd ten gunste van de fondsbeleggers.. Een lening van €700.000 op een woning van €1.000.000 heeft een LTV van 70%. Op het eerste gezicht een droog getal, maar de zekerheid van uw rendement hangt er meer aan dan aan welk ander kerngetal ook.
Waarom LTV ertoe doet
De redenering is simpel. Wanneer een lening niet wordt terugbetaald, kan de geldgever het onderpand laten executeren. Wat hij dan ophaalt, bepaalt hoeveel van zijn uitstaande hoofdsom hij terugkrijgt. Hoe lager de LTV bij verstrekking, hoe meer ruimte er is om een waardedaling van het onderpand op te vangen voordat het herstel van de schuld in gevaar komt.
| LTV | Buffer | Wat het zegt |
|---|---|---|
| 60% | 40% waardedaling absorbeerbaar | Stevige buffer |
| 80% | 20% waardedaling absorbeerbaar | Bij executiekosten ontstaat al verlies |
| 95% | Vrijwel geen marge | Kredietrisico hoort op een eigenaar-bewonershypotheek, niet op een belegging |
Wat is de getaxeerde waarde eigenlijk?
Het tweede getal in de breuk is minstens zo belangrijk als het eerste. Wie taxeert het onderpand, op welke peildatum, en op welke veronderstellingen? Daar zit ruimte voor verschil.
- Marktwaarde in bewoonde staat is lager dan in onbewoonde staat.
- Marktwaarde bij gedwongen verkoop — de forced-sale value — ligt 10 tot 25% onder de gewone marktwaarde.
- Bij een gespecialiseerd object (zorgcentrum, datacenter) is de waarde sterk afhankelijk van de huurder; valt die weg, dan kelderen taxaties.
In een prospectus of memorandum staat doorgaans welk type taxatie wordt gehanteerd. Vraag erom als het er niet staat.
LTV is een momentopname
Een LTV bij verstrekking zegt iets over de buffer toen de lening werd aangegaan. Tijdens de looptijdLooptijdGeplande duur van het fonds, van eerste storting tot finale verkoop. Het genoemde aantal jaren is een streefgetal, geen garantie: veel fondsen kennen verlengingsopties die de looptijd verlengen, en een fonds kan ook eerder eindigen als de portefeuille eerder wordt verkocht. Wij tonen daarom de beoogde looptijd en, waar het memorandum die noemt, het maximum inclusief verlenging. Bij open-end is de looptijd onbepaald. Tussentijds uittreden is doorgaans niet mogelijk of alleen via een secundaire markt. verandert zowel de hoofdsom (aflossing of niet) als de onderliggende waarde (markt). Een aflossingsvrije lening in een stijgende markt: LTV daalt. Een aflossingsvrije lening in een dalende markt: LTV stijgt.
Voor uw beleggingsanalyse helpt een onderscheid in drie cijfers:
- LTV bij verstrekking — onderhandelingsuitkomst tussen geldnemer en fonds.
- LTV per rapportagedatum — wat het fonds laatst rapporteerde.
- LTV bij een waardedaling van −20% (stress-test) — wat blijft er over als de markt corrigeert.
Hoe staat het op uw fondspagina
Waar het fonds het aanlevert, staat de loan-to-value op fondsniveau in het dossier op de fondspagina. Een uitsplitsing naar de LTV bij verstrekking, de spreadSpreadDe opslag boven de risicovrije rente, in basispunten. Maakt rentes over de tijd vergelijkbaar: 8% in 2021 en 8% in 2026 zijn verschillende beloften omdat de marktrente ertussen is verschoven. In de Europese private-debtmarkt ligt de mediaan rond 525 basispunten. over de leningenportefeuille of de loan-to-cost bij ontwikkelingsfinanciering staat er niet — dat zijn drie goede vragen voor het gesprek met de aanbieder.
Aan een goed onderpand kunt u veel hebben. Aan een te hoge LTV op een gemiddeld onderpand verdwijnt die buffer snel.
